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不動産の相場や適正価格を調べるには収益還元法がメジャー

不動産を売却するとき「本当に適正価格なのか」気になるところですよね。相場よりも高く売ることができれば嬉しいですし、適正価格を知らないことにはプラスなのかマイナスなのかすら判断できません。

 

とはいえ不動産の適性価格について理解している人はあまり多くありません。普通に生活しているだけでは知る機会が無いので当然ですよね。ということで今回は不動産…特にマンションや店舗の適性価格を見極めるのに有効な手段である「収益還元法」について紹介します。

 

収益還元法とは

収益還元法は不動産が将来生み出す収益力に基づいた価格決定方法になります。収益還元法に基づいた考え方だと、収益力が高い不動産なら価値の高いものだと判断し、将来の見込み収益が少ないものは不動産価格が小さいと判断します。

 

かなりシンプルな例えだと、毎月賃貸収入で100万円のあるマンションと、毎月30万円のマンションとでは価値が違って当然ですよね。このような考え方が収益還元法になります。収益還元法はここからさらに「直接還元法」「DCF法」の2つの方法に分かれていきます。

 

直接還元法

直接還元法は不動産がもたらす1年間の収益と利回り(還元利回り)で割戻し、不動産価格を決定する収益還元法になります。

 

1年間の収益÷還元利回り=不動産価格

 

例えば1000万円の不動産が年間100万円の収益を生み出すなら、利回りは10%。不動産売却での適正価格をチェックするのに簡単な手法ですね。

 

もしもこの条件に当てはまる不動産を売却しようと思っているのなら、だいたい1000万円前後の価格に設定すれば適正ということになります。

 

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

直接関連法よりも複雑な計算によってより正確な適正価格を導きだす収益還元法になります。利用する時は「○○年後に売却するとどれくらいの価格になるのか」を見極めるときです。将来得られる収益、売却時の予想価格を現在の価格から差し引き、その割引額で適正か否かを判断していきます。

 

DCF法の考えでは、今すぐ収益が受け取れるほど価値が高く、収益が受け取れるようになるまでの期間が長いほど価値が低いと判断します。例えば今すぐ10万円もらえれば、預金して利息が得られますし、株式投資などで配当が得られるかもしれません。

 

ということで10年後に10万円の収益が出るものよりもすぐに収益が得られるものの方が価値が高い、と考えるわけです。現在の価値、1年後の価値、2年後の価値…と段階的に計算していきます。

 

終わりに

今回は収益還元法による不動産の適性価格について紹介してきました。直接還元法は比較的簡単にチェックできるのでぜひ一度試してみて欲しいと思います。

 

DCF法については少々難しい計算が必要ですし、空き室リスクなど簡単には想定できない部分も考慮しなくてはならないため専門家に依頼した方が確実です。

 

一戸建て住宅などにはあまり使われることのない収益還元法ですが、こういった計算方法があることも知っておくと何かと便利かもしれませんね。