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不動産鑑定で正確な価値を知るために評価の方法を理解しよう

不動産売却や相続で不動産の正確な価値を知るために不動産鑑定評価を検討する人もいらっしゃいます。

 

そこでここでは何が評価されるのか、どういった方法で鑑定してもらえば良いのか、といったポイントをまとめました。

 

不動産鑑定って何?

名前の通り、一戸建てやマンションなどの不動産をプロが鑑定します。単純に建物の評価だけでなく、地域や有用性といった様々な観点から分析していきます。

 

不動産鑑定結果は以下のような場面で役立つといわれています。

 

  • 不動産売買
  • 不動産財産分与
  • 不動産相続
  • 不動産贈与

なお不動産の鑑定・評価ができるのは不動産鑑定士という国家資格を有するエキスパートだけが許されています。

 

3つの評価方式

取引事例比較法

同じような条件の不動産取引事例の価格と比較しながら鑑定するスタンダードな方法です。市場全体の動向や取引時期を踏まえた上で調整し、査定価格を算出していきます。

 

収益還元法

鑑定対象の不動産が将来どれくらいの利益を生み出すのか、現在価値はどうなっているのか…を総合的に判断した上で査定結果を導き出します。「直接還元法」「DCF法」の2つの方法から算出されます。

 

例えば直接還元法の場合だと「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」から計算していきます。例えば家賃180万円、経費35万円、還元利回り5%の不動産なら「(180万円-35万円)÷5%=2900万円」となります。

 

原価法

一戸建てで使われることが多い方法です。仮に一度建築し直したと仮定し、経年変化による価値の低下はどれくらいかを判断していきます。

 

不動産鑑定に影響する要素は?

次に不動産鑑定評価に影響する要素について紹介していきます。

 

一般的要因

経済社会という観点から見た不動産の有用性や影響力から見た要因です。例えば…

 

  • 地理の位置関係
  • 建築様式の状態
  • 税負担
  • 建築物の構造や防災規制の状態

私たちにはピンと来ない要素ですし、あまり深く気にする必要はないと思います。

 

地域要因

こちらはイメージしやすいと思います。

  • 宅地地域(住宅地)
  • 商業地域
  • 工業地域

といった地域的な要因が挙げられます。例えば住宅地にある一軒家なら宅地地域に分類され、次の買い手もみつかりやすい…と判断されるかもしれませんよね。

 

個別的要因

土地や建物そのものを個別に形成する要因のことです。私たちが一番気にする部分かもしれません。チェックされるポイントは実に多岐に及びます。

 

  • 地盤の状況
  • 接道状況や交通施設との距離など
  • 土壌汚染の有無
  • 建築年数
  • 面積・高さ・構造
  • 設計や設備といった機能性
  • 耐震性
  • 維持・管理状態

ここで挙げたものはごく一部で、まだまだたくさんのポイントがあります。たまに「リフォームした方が家は高く売れる!」といった話を耳にしますが、これは個別的要因で鑑定結果を良好にしよう!という狙いですね。

 

実際に鑑定してもらうには?

実際に不動産鑑定を受けるには不動産鑑定事務所に依頼する必要があります。インターネットなどで簡単に申し込めますが、当然費用はかかります。

 

リガイド(旧SBI不動産)でチェックしてみよう

不動産鑑定には費用がかかってしまうため、気軽にできるとは言い難い部分があります。そこでオススメしたいのがリガイド(旧SBI不動産)を使ってチェックする方法です。

 

リガイド(旧SBI不動産)は不動産情報を入力すると複数の不動産会社が無料で査定してくれます。そのまま査定額の高い不動産会社と契約すれば高額売却が目指せる…というシステムですね。とても便利ですし無料ですし、有効活用しない手はありませんね!

 

終わりに

ということで今回は不動産の鑑定評価について紹介してきました。財産分与や贈与の場合はできる限り正確な鑑定額が必要となりますが、売却目的なら「結局高く売れるところ」を選ぶわけなので、わざわざ鑑定しなくても査定で十分、というのが常識です。

 

もちろん懇意にしている不動産業者がいるならそちらに依頼しても良いのですが、リガイド(旧SBI不動産)のように複数の見積りが受けられるサービスを利用した方が高額査定に結びつきやすいのでオススメです。